5 BƯỚC CẦN TRẢI QUA ĐỐI VỚI NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU

Bước 1: Xác định tài chính mua nhà :

Bạn mua trả thẳng hay trả góp; Theo kinh nghiệm của tôi, đa sốngười mua ngôi nhà đầu tiên đều mua trả góp. Chỉ có 1 số ít người mua nhà chuyển đổi sau 1 thời gian ở nhà cũ mới đủ tiềm lực tài chính để trả thẳng. Số tiền bạn mua nằm trong khoảng nào: Chung cư bình dân: 800 -1,5 tỷ ; Chung cư trung cấp : 1,6 -2 tỷ; Chung cư cao cấp 2 -3 tỷ.

(Theo thông tư mới nhất 31/2016/TT-BXD của bộ xây dựng, chung cư được phân ra hạng A, B, C lấy 20 yếu tố: hạ tầng, tiện ích, thiết kế... để phân chia  )

  • Xác định được số tiền dư hàng tháng : Tổng thu nhập của 2 vợ chồng, tổng chi tiêu hàng tháng, sau đó tính được số tiền dư ra ( tiền tiết kiệm ).  Và kiểm tra lại tổng số tiền hiện tại đang có là bao nhiêu
  • Xác định nguồn tài trợ : Tài trợ không hoàn lại từ bố mẹ vợ, bố mẹ chồng... hay tài trợ lãi suất 0% từ anh chị em ruột trong nhà, bạn bè thân thiết. Đây cũng là 1 khoản thúc đẩy khả năng sở hữu căn hộ, nơi an cư lập nghiệp tốt hơn

Bước 2: Tìm hiểu dự án chung cư

Vị trí : Nghe nhiều trang web của các dự án giới thiệu mùi mẫn lắm, như vị trí ngọc phương bắc, vị trí kim cương, tọa lạc tại vị trí vàng... Bạn nên vẽ sơ đồ giữa nơi bạn đi làm, vợ or chồng đi làm, nơi đưa đón con đi học, lấy tâm điểm giữa các khoảng đó để lựa chọn dự án trong vòng bán kính 5 -7 km là hợp lý. Lên danh sách hàng loạt dự án , ghi vào sổ và chọn ra các căn hộ vừa tầm tài chính của bản thân

Chủ đầu tư : Lên mạng seach theo cấu trúc : " Tên chủ đầu tư dự án + lừa đảo, có dính phốt không ? or chậm tiến độ không ?. Bạn sẽ loại trừ được những chủ đầu tư ít tiềm lực, bị tai tiếng, sẽ loại bớt được rủi ro khi mua nhà. Tuy nhiên bạn nên tham khảo nhiều nguồn thông tin, bởi lẽ nhiều thông tin trên mạng cũng bị các nhà báo vẽ vời để kiếm tiền từ chủ dự án

Pháp lý dự án: Đầy đủ các giấy tờ như giấy phép xây dựng, giấy quy hoạch, bảo lãnh ngân hàng, thông báo được phép bán hàng của sở xây dựng, thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, sổ đỏ lô đất, giấy chứng nhận đầu tư

Tiện ích xung quanh

  • Hạ tầng giáo dục : trường học gần đó : mầm non, tiểu học, trung học ; trình độ giáo viên và mức độ nổi tiếng của trường học trong các kỳ thi quốc gia. mức học phí hàng tháng...
  • Văn hóa, giải trí, ẩm thực: An ninh khu vực có tốt không, từ chung cư định mua tới các trung tâm thương mại có gần không? Trạm ATM, Ngân hàng, nhà hàng ăn uống....

Thiết kế căn hộ

Tới thời điểm này, tựu chung có 3 dạng thiết kế như sau : thiết kế cổ điển, thiết kế hiện đại, thiết kế tân cổ điển. Dù là thiết kế nào đi chăng nữa, bạn cũng nên chọn các căn hộ xa phòng rác, thang máy, các phòng ngủ đều có ánh sáng và gió thì càng tốt, căn hộ vuông vắn, không gian được tối ưu...

Trả góp ngân hàng

  • Xác định số tiền vay ngân hàng : Nếu vay trả góp, bạn hãy nghiên cứu kỹ các ngân hàng đang cho vay mua căn hộ tại dự án bạn chọn bởi lẽ lãi suất theo thị trường và thả nổi thì sẽ rất cao từ năm thứ 2 trở đi.
  • Bạn đừng nợ thẻ tín dụng nhé, đây chính là nguyên nhân chủ yếu mà các bạn trẻ bị nợ xấu cấp độ 2 và không được vay ngân hàng, dẫn tới cơ hội mua nhà bị khó khăn, chỉ còn cách là nhờ người thân đứng tên hộ. Hoặc từ chối tài sản để người còn lại đứng ra vay ( trường hợp đã kết hôn )
  • Hồ sơ vay đơn giản : giấy tờ cá nhân, giấy tờ xác nhận thu nhập, giấy tờ pháp lý để vay : hợp đồng mua bán căn hộ, phiếu đóng tiền...
  • Số tiền bạn trả góp nên thấp hơn nhiều so với thu nhập của bạn, Đỡ rủi ro khi cần dùng vào việc khác như: chẳng may bị bệnh tật, đau ốm, người nhà có việc...

Bước 3: Quy trình đặt mua căn hộ và lưu ý

Nếu ok hết mọi thứ, Đặt cọc và thanh toán theo đúng hợp đồng mua bán. Đọc kỹ điều khoản quyền và nghĩa vụ của 2 bên, giải quyết tranh chấp khi vi phạm hợp đồng, điều khoản thưởng phạt về chậm thanh toán cũng như chậm bàn giao....

Nếu bạn là người mua chung cư lần đầu, hãy chọn 1 bạn môi giới tốt để được tư vấn căn hộ phù hợp nhất.

Bước 4: Nhận bàn giao nhà

Chuẩn bị một số vật dụng:

- Phụ lục hợp đồng về trang thiết bị căn hộ, hoặc mô tả chi tiết căn hộ.

- Bản vẽ mặt bằng căn hộ, có đầy đủ kích thước;

- Bút thử điện, xạc điện thoại, điện thoại có đèn pin, 01 tô vít nhỏ.

- Xô, Chậu đựng nước nhỏ(Nếu có thể có).

- Thước rút (loại cứng có thể đo được chiều cao), Thước kẻ nhựa loại dài 30cm hoặc 50cm, bút viết

1. Kiểm tra hệ thống điện:

– Khu vực bảng điện trung tâm của căn hộ thường nằm ở khu vực sảnh, cửa chính của căn hộ.

Bật attomat tổng -> Bật át đèn -> Bật tất cả các công tác đèn tại các khu vực (phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, nhà vệ sinh, lô gia….-> Kiểm tra -> bật tắt 3 lần liên tục nếu tất cả sáng đèn và chủng loại đúng như trong bảng mô tả là được.

Bật tất cả các attomat khác: Sử dụng bút thử điện hoặc xạc điện thoại để kiểm tra ổ cắm điện tại tất cả các khu vực.

2. Kiểm tra hệ thống nước:

Hệ thống nước tập trung ở vệ sinh, ban công, logia, máy giặt, bếp.

- Hệ thống cấp nước: Mở các vòi, đầu cấp, xả vệ sinh xem có nước không? Áp lực nước có đủ mạnh không, hay mạnh quá, tiện thể lấy nước để kiểm tra hệ thống thoát nước luôn (lấy bằng xô, chậu mang ở trên). Kiểm tra xem van khóa tổng ở đâu? Van khóa tổng thường sẽ ở trên trần vệ sinh hoặc bếp…

Bật bình nước nóng và kiểm tra nước nóng ở wc, chậu rửa bát…(nếu có).

- Hệ thống thoát nước: Đổ nước ra sàn vệ sinh, máy giặt, ban công, logia xem khả năng thoát nước có tốt không, có bị đọng nước do lát độ dốc không chuẩn không? Đổ nước ra sàn, đi kiểm tra các việc khác quay lại mà vẫn đọng nước thì thoát nước kém, do lỗ thoát hay do lát sàn thì xem và kiến nghị (cái này thường là nhiều nhà bị do thợ lát hoặc lắp thiết bị ẩu)

- Chống thấm: Bằng mắt thường kiểm tra các vị trí tường, nhất là chân tường Vệ sinh, logia, ban công, hộp kỹ thuật …. Xem có hiện tượng bị thấm không?

3. Kiểm tra các trang thiết bị khác

Gạch, sàn gỗ: Xem xét chủng loại, nhãn hiệu màu sắc , kích thước kiểm tra từ phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, nhà vệ sinh, ban công, logia...

Cửa (Cửa chính, cửa phòng ngủ, cửa nhà vệ sinh, cửa ra ban công, lô gia, cửa sổ): Kiểm tra bản lề cửa, đóng, mở, khóa vài lần. Kiểm tra khe giữa cửa và tường xem có khít không? Kiểm tra nẹp cửa có chắc chắn không?

Tường: Kiểm tra màu sơn, độ phẳng (sử dụng thước kẻ, hoặc đèn pin chiếu sát tường, nếu không quá lồi lõm là được). Kiểm tra đặc biệt ở cao độ khoảng 1,5m đến 1,8m (chỗ giáp lai giữa hai tầm giáo) là hay bị lỗi nhất.

Trần, lan can, thiết bị báo cháy

4. Kiểm tra diện tích: Dựa theo biên bản bàn giao và hồ sơ kỹ thuật, bản vẽ mặt bằng chúng ta chuẩn bị để đo đạc kiểm tra diện tích căn hộ. Nên tập trung đo đạc kiểm tra các kích thước tổng thể, kích thước lớn như chiều rộng, chiều dài, các phòng, nếu khớp hoặc sai lệch ít thì có thể chấp nhận, nếu sai lệch nhiều thì bắt đầu kiểm tra kỹ hơn để xác định xem có bị lệch quá 2% diện tích không?

5. Nhận bàn giao nhà:

- Nếu khi kiểm tra có vấn đề, chủ căn hộ ghi rõ các yêu cầu trong biên bản bàn giao hoặc phiếu yêu cầu riêng (tùy chung cư có các loại giấy khác nhau). Các yêu cầu càng rõ ràng thì khả năng khắc phục càng triệt để.

- Nếu tất cả các hạng mục đều ok thì ta tiến hành kí nghiệm thu nhận nhà.

VÀ ĐẶC BIỆT LƯU Ý, nên chụp lại nhiều ảnh hiện trạng, để phục vụ công tác thiết kế, cũng như các vấn đề SAU BÀN GIAO ( Nếu có)

Bước 5: Qúa trình sử dụng và những vấn đề phát sinh

Qũy bảo trì 2 % sẽ được chủ đầu tư chuyển giao cho ban quản trị cư dân. Khi về ở đạt 70% lượng cư dân thì mọi người nên yêu cầu chủ đầu tư tổ chức buổi bầu cử ban quản trị : 1 trưởng ban, 2 -3 phó ban. Trong đó có 1 phó ban là người của chủ đầu tư.

Nội quy sử dụng chung cư : Ai cũng nên nắm rõ để thực hiện nếp sống văn mình, hòa hảo hàng xóm láng giềng

Ban quản lý dự án được Ban quản trị thuê vào làm việc và thực hiện các hợp đồng như quản lý tòa nhà, lễ tân, bảo vệ, vận hành bơm, thu dọn vệ sinh.... sử dụng phí dịch vụ hàng tháng cư dân đóng để chi trả.

Sử dụng riêng của chủ đầu tư : Tầng thương mại, tầng hầm, chủ đầu tư phải đóng phí dịch vụ và phí bảo trì bình thường.

Tranh chấp hay xảy ra: xoay quanh vấn đề quỹ bảo trì và chi phí vận hành tòa nhà. Mọi vấn đề được giải quyết qua đàm phám và hội họp trao đổi công khai, minh bạch, Cấp thiết có thể họp khẩn cư dân và bầu ban quản trị mới.

Phí gửi xe: chủ đầu tư phải dựa vào quy định của ủy ban nhân dân thành phố để thu phí nên anh em cư dân không phải lo. Có mức đối với nội thành, ngoại thành khách nhau.